De maximale leencapaciteit hypotheek: wat kan ik lenen?

Bij de bepaling van de maximale hypothecaire leencapaciteit, de maximale hypotheek, die banken voor u hanteren, gelden initieel een paar algemene rekenregels die zijn gebaseerd op een gemiddelde situatie. Deze principes worden ook gehanteerd op de zogenaamde 'bereken uw maximale hypotheekcalculators' die u her en der op internet vindt en waarmee u snel en eenvoudig de maximale hypotheek of lening kunt bepalen.

In tijden van de hogere rentes golden als criteria voor hypothecaire woning-leningen: 3,5 - 4 keer het inkomen - dat was ongeveer 30% van het inkomen te besteden aan woonlasten, de feitelijk achterliggende argumentatie - en maximaal de waarde van het huis in normale situatie.

In de booming jaren en lage rentes werd wel 5 tot soms tot 6 keer het inkomen als maximum hypotheek gehanteerd en was het mogelijk tot 125% van de actuele waarde van de woning te belenen, dit laatste gebaseerd op de gemiddeld (terechte) aanname dat de waarde van het onderpand, uw woning, in de jaren ook fors stijgt.

De grenzen van wat u kunt lenen zijn fors verschoven, mede veroorzaakt door de historisch lage rente waardoor de lasten op de hypothecaire leningen aanmerkelijk daalden. Niet het inkomen was meer het uitgangspunt maar de daadwerkelijke last ten opzichte van het inkomen. En bij lage rente kunt u dus veel meer lenen! Verder speelt (de) de concurrentie van aanbod een rol, waarin banken om marktaandeel binnen te halen de grenzen hebben opgerekt.

Om de leencapaciteit nog verder te verhogen ontstond ook de aflossingsvrije hypotheek. Zonder de maandelijkse aflossingscomponent van de hypotheek lening op uw inkomen, daalt de maandelijkse last en kunnen we weer meer lenen! U maximale hypotheek waarvoor u mogelijk in aanmerking komt is zo de afgelopen flink gestegen. In principe geldt: als u meer leent, verdienen anderen meer.

De bank kiest in het algemeen voor grote zekerheid, maar uit concurrentie-overwegingen zijn de grenzen in de loop der jaren verschoven. Door recente ontwikkelingen - o.a. de Alt-A hypotheken in Amerika - die zijn er ook in Nederland, zij het in mindere mate, worden de maximale criteria weer aangescherpt - en wordt als het aan de politiek ligt de leencapaciteit weer fors naar beneden bijgesteld. U kunt in 2009 aanmerkelijk minder lenen dan voor de kredietcrisis het geval was.

Voor wat betreft de maximale omvang van de lening en hypotheek zal een bank minimaal kijken naar:

• het (gezins)-inkomen
• de waarde van het onderpand (het huis of de woning)

Los van het feit of u nu met gemak de verplichtingen (rente, aflossing) over een lening kunt nakomen, het is voor een bank en zelfs u niet zeker of deze situatie ook zo blijft en of u zich aan de inlossing van deze verplichtingen kunt of wilt houden. Met uw huis als hypothecair onderpand neemt de kans aanmerkelijk toe dat u u 'best' zult doen aan de verplichten te voldoen en mocht dit niet zo zijn: ter aflossing van de schuld heeft de bank uiteindelijk het recht de economische opbrengst van uw huis naar zich toe te trekken zonder dat anderen hierbij kunnen komen.

Het inkomen is primair van belang om te kunnen beoordelen of u in staat bent om de 'last' te betalen, de waarde van het onderpand is van belang in hoeverre de bank zekerheid heeft dat de lening wordt afgelost, mocht u niet meer in staat te zijn de 'last' te betalen.

De beoordeling hiervan is op een moment en is verder gebaseerd op verwachtingen:

• Wat doet de rente?
• Wat is de waardeontwikkeling van het onderpand?
• Hoe gaat het inkomen en de gezinssituatie zich ontwikkelen?

Dat maakt het lastig, waar de aspirant koper de zon ziet schijnen, baseert de bank zich op het 'gemiddelde' met een beperkte persoonlijke aanpassing. Bent u 'bekend' bij de bank dan zal men bereid zijn meer naar de persoonlijke component te kijken. Het liefst lenen we meer voor minder, maar nu is het minder lenen voor meer!